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Wohnen im Osten – Wohnungsmarkt Ost: Abriss unumgänglich
Vor allem auf dem Land wird in Ostdeutschland künftig die Bevölkerung abnehmen. Der Leerstand an Wohnraum wird dadurch zunehmen.
Foto: picture alliance/dpa/Patrick Pleul
Die Wohnungsverbände der drei mitteldeutschen Länder prognostizieren, dass es in Thüringen, Sachsen und Sachsen-Anhalt auf absehbare Zeit etwa eine halbe Million Wohnungen zu viel geben wird. Viele, die derzeit in Erfurt, Halle oder Meiningen eine Wohnung suchen, fragen sich, wie das angesichts der angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt selbst in kleinen Städten sein kann. Müssen Sie nicht einräumen, dass Sie da ein bisschen Panikmache betrieben haben?
Schon heute stehen alleine in Thüringen etwa 20 000 Wohnungen leer, vor allem im ländlichen Raum. Die Zahl wird wegen des demografischen Wandels noch deutlich steigen. Bestimmt nicht in Erfurt, Weimar oder Jena, aber Thüringen hat bekanntlich sehr viel ländliche Räume. Deshalb, leider: Das war keine Panikmache, das wird die Realität. Diese 500 000 Wohnungen betreffen den Wohnungsmarkt insgesamt, ein nicht kleiner Teil dieses bald nicht mehr benötigten Wohnraums betrifft auch Ein- und Zweifamilienhäuser.
Dennoch klagen selbst Wohnungssuchende in Kleinstädten wie Sonneberg oder Altenburg inzwischen regelmäßig darüber, dass sie keinen für sie passenden, bezahlbaren Wohnraum finden.
Das hat viel damit zu tun, dass Wohnungssuchende für sich die Wohnungen ausschließen, die leer stehen. Wir reden da von oft unsanierten DDR-Plattenbauten, die in den 1970er oder 1980er Jahren gebaut worden sind. Die Wohnungen dort sind oft vergleichsweise klein, haben keinen Aufzug, manchmal auch keinen Balkon. Viele Menschen suchen heute andere Wohnungen, die dann aber eben auch einen anderen Preis haben. Da laufen Vorstellungen und Möglichkeiten schnell auseinander. Das, was da noch zu bezahlbaren Preisen auf dem Markt ist, kommt für viele Menschen schon wegen der Grundrisse nicht mehr infrage.
Sie sprechen also von mehreren Strukturproblemen, die sich überlagern, oder? Viele Wohnungen, die es gibt, will niemand mehr haben, während die Bevölkerung in Thüringen schrumpft, im Durchschnitt älter wird und auch deshalb mehr andere Wohnungen braucht.
Genau.
Und wie kommen wir aus diesen Problemlagen raus?
Schwierig.
Weil die Erfahrungen etwa vom Arbeitsmarkt zeigen, dass sich manche Strukturprobleme niemals so richtig lösen lassen werden? Immerhin finden allein in Thüringen seit Jahren Zehntausende einfach keinen Job, obwohl an allen Stellen händeringend Personal gesucht wird und es unzählige Unterstützungsangebote für sie gibt.
Ein bisschen wird das auf dem Wohnungsmarkt auch so sein. Es wird auch in Zukunft einen Teil von Wohnungssuchenden geben, die nicht die Wohnung finden werden, die sie gerne hätten, während es Leerstand geben wird, weil sich für bestimmte Wohnungen einfach keine Mieter mehr finden lassen. Wie auf dem Arbeitsmarkt wird es ein strukturelles Defizit zwischen Angebot und Nachfrage geben. Aber wir haben trotzdem ein Mittel, um das Defizit kleinzuhalten.
Welches?
Rückbau. Oder, wenn Sie das Wort hören wollen: Abriss. Wir in Thüringen haben seit Anfang der 2000er Jahre bereits gut 40 000 Wohnungen abgerissen, und aus heutiger Sicht werden wir weitere etwa 10 000 abreißen müssen, allein bis Anfang der 2030er Jahre. Und danach kommen Zehntausende weitere Wohnungen dazu, die wir werden zurückbauen müssen, wenn wir davon ausgehen, dass bis 2045 in Mitteldeutschland etwa eine halbe Million Wohnungen zu viel da sein werden. Die Bevölkerungsprognose bis 2045 ist für Thüringen, Sachsen und Sachsen-Anhalt eben eindeutig. Wir werden diesen Trend zum Schrumpfen nicht aufhalten können.
Insbesondere Plattenbauten aus der DDR-Zeit droht der Abriss. Aber nicht nur. Frank Emrich befürchtet, dass selbst Einfamilienhäuser künftig nicht mehr benötigt werden.
Foto: picture alliance/dpa/Stefan Sauer
Das heißt, dass sich der Abriss von Wohnungen in einigen Jahren massiv beschleunigen wird?
Das muss so sein, ja. Aber das betrifft nicht nur kommunale oder genossenschaftliche Wohnungsgesellschaften. Da werden auch viele Ein- und Zweifamilienhäuser fallen, was gerade auf Dörfer und ganz kleine Städte einen massiven Druck ausüben wird. In den 1990er und 2000er Jahren sind dort nämlich die Ränder neu besiedelt worden, durch Neubau, während viele Dorfkerne bereits auszusterben begannen und heute fast völlig verwaist sind. Bis 2045 werden aber auch diese Randgebiete zunehmend entvölkert werden, weil viele Menschen, die dort vor zwei oder drei Jahrzehnten hingezogen sind, älter werden und deshalb in Städte gehen werden, wo die ärztliche Versorgung besser ist, sie leicht einkaufen können und wo vielleicht sogar regelmäßig ein Bus fährt.
Aber für Wohnungsgesellschaften ist dieses Abrissszenario doch ein Problem: Sie vernichten einen Teil ihres Anlagevermögens, mit dem sie eigentlich Geld verdienen sollen.
Einerseits stimmt das, andererseits dürfen Sie nicht vergessen, dass auch leer stehende Wohnungen Geld kosten. Und das sind Kosten, die von den Mietern mitgetragen werden müssen, die in einem bestimmten Wohnquartier – also in der Nachbarschaft solcher Wohnungen – leben. Als Vermieter müssen Sie sich ja auch bei einer leer stehenden Wohnung um die Verkehrssicherung kümmern, die Leitungen instandhalten, die Außenanlagen pflegen. Das kostet viel Geld. Gerade als kleines Unternehmen können Sie sich also einen hohen Leerstand gar nicht leisten. Wir brauchen deshalb Abriss, auch, wenn es oft wehtut.
Schauen wir noch mal auf die Mieter. Es wird immer mehr ältere Menschen geben, die sich über möglichst barrierefreien Wohnraum freuen würden. Wird sich dieser Bedarf in den nächsten Jahren decken lassen?
Wir brauchen einen klugen Umbau der Wohnungsbestände, aber das bitte mit Augenmaß. Wenn wir nämlich über solchen Wohnraum sprechen, dann reden wir über barrierearme Wohnungen, nicht über barrierefreie. Für barrierefrei müssten wir die DIN 18040 beachten, die zum Beispiel einen Zugang zum Balkon ohne Stufe oder eine Mindestbreite für Türen von 1,10 Meter vorschreibt. Das ist in vielen schon gebauten Wohnungen gar nicht zu realisieren, schon wegen der Statik nicht. Und wenn wir über barrierearme Sanierungen sprechen, sollten wir das im Zuge einer Kernsanierung von Wohnungen machen. Auch dazu brauchen wir aber finanzielle Unterstützung, weil sonst die Mieten für solche Wohnungen deutlich steigen müssten, damit die Unternehmen diese Investitionen refinanzieren können. Das Land hatte dazu mal ein überaus erfolgreiches Förderprogramm, das allerdings eingestellt worden ist. Damit sind Hunderte von Aufzügen entstanden. Sowas brauchen wir unbedingt wieder.
Interview
Verband der Thüringer Wohnungs- und Immobilienwirtschaft vtw
Frank Emrich vertritt als Direktor des Verbands der Thüringer Wohnungs- und Immobilienwirtschaft (vtw) die Interessen von 190 Wohnungsunternehmen mit 265 000 Wohnungen im Freistaat.
Aber selbst wenn ein solches Programm käme: Wird es in Zukunft ausreichend altersgerechten Wohnraum geben?
Es gehört zur Wahrheit dazu, dass wir nicht für jeden Senioren eine altersgerechte Wohnung haben werden. Das ist aber nicht der einzige Engpass, auf den wir zulaufen. Wir merken zum Beispiel, dass es schon heute eine riesige Nachfrage nach Wohnungen gibt, bei denen Wohnungsunternehmen zum Beispiel in Zusammenarbeit mit der Sozialwirtschaft älteren Menschen bestimmte Service- und Unterstützungsleistungen mit anbieten, etwa beim Einkaufen. Da ziehen Menschen gern hin und sind auch bereit, eine Servicepauschale zu bezahlen. Wir können aber nicht allen Interessierten eine Wohnung mit einem solchen Serviceangebot anbieten.
Aber solche Angebote massiv auszubauen könnte doch ein Weg für Wohnungsunternehmen sein, sich neue Geschäftsfelder zu erschließen.
Es ist oft gar nicht so einfach, solche Angebote zu machen, weil Sie dafür die richtigen Partner finden müssen. Aber natürlich können sie den Kern unseres Geschäftsmodells stärken – und der ist: Menschen eine Wohnung zu bieten und dafür zu sorgen, dass sie möglichst lange bei uns wohnen. Davon haben alle etwas: wir als Unternehmen, die Mieter und die Gesellschaft. Wer länger in seinem vertrauten Zuhause wohnen kann und nicht mit 80plus nochmal umziehen muss, ist länger glücklich. Das entlastet die ja inzwischen auch oft überbelegten Pflegeheime. Und bringt uns stabile Mieteinnahmen. Allerdings werden wir uns gleichzeitig auf eine Situation einstellen müssen, in der Fluktuation eine größere Rolle spielt. Gerade jüngere Menschen wohnen heute mal drei Jahre hier, mal fünf Jahre dort. Wir dürfen uns als Genossenschaft, als kommunale Gesellschaft nicht mehr darauf einrichten, dass die Menschen regelmäßig 40 Jahre bei uns wohnen, sondern wir müssen vielleicht auch mehr möbliertes Wohnen und ähnliches anbieten.
Und was sagen Sie denen, die schon heute in einer Kleinstadt im ländlichen Raum eine bezahlbare Wohnung suchen und nichts finden?
Dass sie nicht nur auf den großen Portalen im Internet nach einer Wohnung suchen sollen, sondern auch auf den Webseiten der kommunalen oder genossenschaftlichen Unternehmen vor Ort – und dass es sich lohnt, dort einfach mal anzurufen oder in ein Servicebüro zu gehen. Außerdem würde ich ihnen dringend raten, sich intensiv mit dem Thema Nebenkosten auseinanderzusetzen. Wir erleben immer wieder, dass bei diesem Thema geschummelt wird. Da werden Anzeigen geschrieben, in denen 8,50 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter aufgerufen werden und Nebenkosten von insgesamt zwei Euro pro Quadratmeter angegeben werden. So was ist schlicht gelogen, das kriegt niemand mehr hin. Wir laufen auf eine Situation zu, in der die Nebenkosten bei ganz vielen Haushalten mindestens ebenso hoch ausfallen werden wie die Kaltmiete.
Auf und ab ging es in der zweiten Halbzeit. Am Ende nutzte der SV Heek die Fehler der Vredener und Spielertrainer Mike Börsting traf spät zum Sieg.
Der Süden Deutschlands gilt als sonnenreichste Region des Landes. Städte wie Freiburg, Regensburg oder Konstanz erreichen Spitzenwerte bei den jährlichen Sonnenstunden – teils über 1.900 pro Jahr. Auch die Intensität der Strahlung ist höher als anderswo.
Durch den steileren Sonnenstand und die kürzere Strecke durch die Atmosphäre trifft mehr Energie pro Quadratmeter auf die Solarmodule. Für Hausbesitzer und Unternehmen rechnen sich Photovoltaik-Anlagen im Schnitt ein halbes bis anderthalb Jahre schneller als im Norden. Ein Vorteil, der sich auch langfristig bezahlt macht.
Ein Gastbeitrag von Johannes Ostwald, Geschäftsführer Solar Süddeutschland & Wärmepumpen Süddeutschland
Wer diesen Heimvorteil bestmöglich ausschöpfen möchte, sollte ein paar Punkte beachten.
Am wichtigsten ist, den selbst erzeugten Strom möglichst weitgehend im eigenen Haushalt zu nutzen. Denn während die Einspeisevergütung für Solarstrom inzwischen auf unter acht Cent pro Kilowattstunde gefallen ist und weiter sinkt, kostet Netzstrom aktuell knapp 40 Cent, je nach Anbieter und Strommix. Jede Kilowattstunde Eigenverbrauch spart also bares Geld.
Damit dieser also noch weiter maximiert werden kann, empfiehlt sich die Kombination der PV-Anlage mit einem Batteriespeicher, der tagsüber überschüssigen Strom aufnimmt und abends wieder zur Verfügung stellt. So steigt der Eigenverbrauchsanteil von rund einem Drittel ohne Speicher auf bis zu 80 Prozent mit Speicher.
Noch effizienter wird es, wenn ein Energiemanagement-System die Stromnutzung im Haushalt steuert. Es verschiebt den Betrieb von Geräten wie Waschmaschinen, Wärmepumpen oder Wallboxen gezielt in die Zeiten hoher Sonneneinstrahlung. Moderne Systeme beziehen sogar Wetterprognosen ein und sorgen dafür, dass möglichst wenig teurer Netzstrom zugekauft werden muss.
Wichtig ist außerdem eine vorausschauende Planung. Die Anlagengröße sollte im Mindesten mit dem Verbrauch dimensioniert werden. Noch besser: zukünftige Verbraucher wie Elektroautos oder Wärmepumpen gleich in die Planung miteinbeziehen, um ein späteres Nachrüsten zu vermeiden und Kosten zu sparen.
Schließlich kommt es auf die richtige Beratung an. Der Markt wächst rasant, doch nicht jeder Anbieter plant zuverlässig. Empfehlenswert sind Meisterbetriebe mit regionaler Erfahrung, die auch rechtliche Vorgaben wie das neue Solarspitzengesetz im Blick haben. Dieses schreibt unter anderem intelligente Mess- und Steuereinheiten vor, damit Einspeisung und Verbrauch in Zeiten hoher Solarproduktion optimal geregelt werden können.
Las der Regierung am Dienstag im Bundestag die Leviten: Linke-Chefin und Haushaltsexpertin Ines Schwerdtner
Foto: dpa/Britta Pedersen
Was lange währt, wird Großgeschenk an die Wirtschaft in der Hoffnung auf Investitionen sowie ein Blankoscheck für die Aufrüstung, frei nach dem Motto: »Whatever it takes«: der Bundeshaushalt 2025 und seine kreditfinanzierten Schattenetats. Am Donnerstag wird der Bundestag ihn beschließen, etliche Einzelpläne passierten bereits zu Beginn der Haushaltswoche am Dienstag das Parlament.
Letztlich steht seit der Konsensfindung in der sogenannten Bereinigungssitzung des Haushaltsausschusses des Parlaments am 4. September bereits alles fest. Gleichwohl lieferten sich Opposition und Regierungsvertreter in der ersten Haushalts-Plenarsitzung am Dienstag harte Wortgefechte. Namens der Linken geißelte deren Vorsitzende Ines Schwerdtner die soziale Schieflage des Etats wie auch der Pläne für die nächsten Jahre. Ihre Partei werde den Haushalt nicht mittragen, die Regierung finde »in uns ihren entschiedensten Gegner«, erklärte Schwerdtner anschließend.
Finanzminister Lars Klingbeil (SPD) hatte zu Beginn der mehrtägigen Schlussdebatte den Etat gelobt: »Wir investieren, wir reformieren und wir konsolidieren.« Rednerinnen und Redner der Opposition kritisierten hingegen, dass trotz neuer Rekordschulden kaum Geld bei den Menschen ankomme und Mittel für Investitionen zum »Stopfen von Löchern« zweckentfremdet würden.
Der Haushalt sieht Ausgaben von insgesamt 502,5 Milliarden Euro vor. Die Neuverschuldung im Kernhaushalt soll fast 82 Milliarden Euro betragen. Hinzu kommen weitere neue Kreditaufnahmen für die Sondervermögen für die Bundeswehr sowie für Investitionen in Infrastruktur und Klimaneutralität in Höhe von rund 58 Milliarden. Für Kredite für die Bundeswehr und für die Sondervermögen gelten Ausnahmen von der Schuldenbremse im Grundgesetz.
Für den militärischen Bereich, in den auch die Unterstützung der Ukraine fällt, sind allein im Kernetat 75 Milliarden Euro vorgesehen, davon 30 Milliarden schuldenfinanziert. Aus dem Infrastruktur-Sondervermögen will der Bund in diesem Jahr etwas mehr als 37 Milliarden Euro nutzen. Davon sollen knapp zwölf Milliarden in den Verkehrsbereich fließen, darunter 2,5 Milliarden in den Erhalt von Autobahnbrücken und mehr als 7,5 Milliarden in den von Bahnschienen. 1,5 Milliarden Euro aus dem Topf fließen an in Krankenhäuser, fast drei Milliarden in den Breitbandausbau für bessere Internetverbindungen.
»Noch nie hat eine Regierung so viel Geld ausgegeben, und noch nie ist so wenig bei den Menschen angekommen.«
Ines Schwerdtner Linke-Bundesvorsitzende
Die Grünen-Politikerin und Vorsitzende des Haushaltsausschusses, Lisa Paus, warf der Regierung mit Blick auf das 500-Milliarden-Sondervermögen für Infrastruktur und Klimaschutz vor, für Investitionen vorgesehene Mittel für Konsumausgaben zu verpulvern. Von »Verschiebebahnhöfen und Haushaltstricksereien«, sprach in Berlin Grünen-Fraktionschefin Britta Haßelmann. Sie pochte auch darauf, wie vereinbart Mittel aus dem Sondervermögen für Klimaschutz-Investitionen einzusetzen.
Haushaltspolitikerin Schwerdtner konstatierte: »Noch nie hat eine Regierung so viel Geld ausgegeben, und noch nie ist so wenig bei den Menschen angekommen.« Der geplante »Herbst der Reformen« entpuppe sich als »massiver Angriff auf den Sozialstaat«. Von den angekündigten Investitionen bleibe »vermutlich nur heiße Luft«. Es würden »fast 50 Milliarden Euro Steuergeschenke an Unternehmen« herausgeblasen, während ständig darüber geredet werde, »wie man den Ärmsten noch zehn Euro aus der Tasche ziehen kann«, warf Schwerdtner Union und SPD vor. Sie forderte stattdessen eine Vermögensteuer, die »100 Milliarden Euro« jährlich einbringen würde.
Klingbeil verwies hingegen auf Investitionen in Infrastruktur und Digitalisierung, »um unser Land effektiver, moderner und handlungsfähiger zu machen«. Zugleich habe die Regierung die Beschleunigung von Planungs- und Genehmigungsverfahren ermöglicht. »Wir wollen, dass die Bagger schnell rollen«, sagte er. Angesichts knapper Mittel müsse die Regierung zugleich bei den Ausgaben »priorisieren«.
Den Investitionsanteil von mehr als 20 Prozent bzw. 62,7 Milliarden Euro im Haushalt hob Unions-Fraktionsvize Mathias Middelberg hervor. Damit schaffe die Koalition »die Grundlage für neues Wirtschaftswachstum in Deutschland«. Dazu beitragen sollten auch die Entlastungen bei den Energiekosten sowie die Erhöhung der Pendlerpauschale, aber auch Anreize zu längerem Arbeiten durch die geplante »Aktivrente«. Einsparpotenzial sieht Middelberg beim Sozialsystem. Eine Kommission zu dessen Reform hat kürzlich ihre Arbeit aufgenommen.
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